전세 사기 피해가 매년 반복되는 가운데, 가장 기본이자 가장 강력한 예방책은 등기부등본 직접 확인입니다. 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷등기소에서 열람할 수 있으며, 비용도 700원에 불과합니다. 스마트폰 하나로 계약 전 권리관계를 파악하는 방법을 정리했습니다.
인터넷등기소 앱에서 등기부등본을 열람하는 순서
대법원이 운영하는 공식 앱 ‘인터넷등기소’를 설치하면 부동산 등기기록 열람, 확정일자 검색, 부동산 정보 요약표 확인 등의 서비스를 스마트폰에서 이용할 수 있습니다.
다만 앱에서는 열람은 가능하지만 발급(출력)은 PC에서만 가능하며, 확정일자 신청 등 일부 서비스는 지원하지 않습니다.
앱 열람 순서는 아래와 같습니다.
- 앱 설치 후 ‘부동산 열람’ 메뉴 선택
- 도로명 주소 또는 지번 주소로 매물 검색
- 열람할 부동산 선택 후 수수료 700원 결제 (신용카드, 계좌이체 등)
- 등기사항전부증명서 화면 확인
- 최초 열람 후 1시간 이내에는 재열람이 가능하므로, 추가 비용 없이 다시 확인할 수 있습니다.
등기부등본 3가지 구성과 전세 사기 위험 신호
표제부 — 주소와 용도 일치 여부 확인
표제부는 부동산의 일반 현황을 확인하는 영역입니다. 등기부등본에 적힌 주소가 계약서에 적힌 주소와 정확히 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
위반 건축물은 강제이행금 부과 대상이며 전세보증보험 가입이 불가능하여 전세 사기의 표적이 될 수 있으므로, 건축물대장을 추가 발급해 ‘위반 건축물’ 여부도 함께 확인해야 합니다.
갑구 — 소유권과 위험 신호 확인
갑구에는 소유권에 관한 내용과 소유권을 제한하는 문제 상황이 기록되어 있습니다. 압류, 가압류, 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으므로 계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.
순위번호 마지막에 기록된 사람이 현재 소유자이며, 계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본상의 성명이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
을구 — 근저당 채권최고액 확인
을구에는 집을 담보로 한 대출, 즉 근저당 정보가 기록됩니다. 과도한 근저당은 보증금 회수에 위험이 될 수 있으므로 채권최고액을 반드시 확인해야 합니다.
다가구 주택 등의 경우, 동일 임대인이 다수의 주택을 보유하고 있는 이른바 ‘다주택 임대인’ 여부가 전세 사기 예방의 핵심으로 부각되고 있습니다. 이는 등기부등본만으로는 확인되지 않는 정보이므로 추가 확인이 필요합니다.
계약 전·후 등기부등본을 반드시 2회 확인해야 하는 이유
등기부등본은 계약하기 전에도, 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 합니다. 계약 이후 임대인이 해당 집을 담보로 대출을 받거나 매매해버릴 수도 있기 때문입니다.
아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 토지와 건물을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있지만, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합건물이 아닌 경우에는 토지에 대한 등기부등본도 별도로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 인터넷등기소 앱으로 등기부등본을 어떻게 열람할 수 있나요?
앱 설치 후 부동산 열람 메뉴에서 주소 검색, 매물 선택, 700원 결제 후 등기부등본을 확인할 수 있습니다.
Q. 등기부등본은 계약 전후에 몇 번이나 확인해야 하나요?
계약 전과 잔금 직전, 총 2회 확인해야 임대인의 대출이나 매매 변동을 놓치지 않습니다.
Q. 등기부등본에서 전세 사기 위험 신호는 무엇인가요?
갑구의 압류, 가압류, 가등기나 을구의 과도한 근저당, 주소 불일치 등이 위험 신호입니다.